Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Цены на московское жилье могут упасть резко Реальная ситуация на рынке недвижимости

Что ждет отечественный рынок недвижимости и какие факторы будут оказывать на него положительное или, напротив, негативное воздействие, рассказывает АиФ.ru.

Снижение покупательской способности россиян, вызванное в первую очередь падением реальных располагаемых доходов, охладило интересы соотечественников к покупке квадратных метров. В связи с этим рынок недвижимости «просел» — стоимость как новостроек, так и вторички опустилась, некоторые квартиры даже продаются со скидкой 30-50% по сравнению с докризисным уровнем цен.

Впрочем, уже в следующем году эксперты ожидают восстановления российской экономики. Так, по оценкам Всемирного банка, ВВП РФ вырастет на 1,5%. Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост на 1,1%, а Центробанк России — менее 1% (при условии цены барреля в 40 долларов).

Станет ли экономический рост 2017 года стимулом для рынка недвижимости и можно ли сохранить сбережения, вложившись в покупку жилья? Этот вопрос АиФ.ru задал экспертам.

Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB

Однозначно, жилье может стать одной из самых привлекательных и перспективных инвестиций на ближайшие два года. Дело в том, что к текущему моменту цены уже достигли своих минимальных отметок на резком падении доходов населения и вынужденной распродаже уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости со стороны застройщиков с высокой долговой нагрузкой.

Однако за последние два года, в течение которых мы переживаем спад на рынке жилья, слишком много компаний ушло с рынка, резко сократив объемы вводимых в эксплуатацию объектов в горизонте 1-2 лет. Тем временем, постепенная стабилизация ситуации в экономики России, а также дальнейшее снижение ставок Банком России будут стимулировать спрос населения. Не исключено, что ставки по ипотеке уже к середине года достигнут отметки 8%-10%.

Одновременно с этим, цены вверх будут подталкивать и инфляция на рынке строительных материалов: удорожание цемента и древесины могут прибавить 1-2% к стоимости жилья.

К тому же, свою лепту внесут изменения в российском законодательстве: теперь застройщики смогут получить средства дольщиков только после передачи готовых квартир. А, значит, они вынуждены будут брать кредиты, то есть не смогут пользоваться беспроцентным финансированием. В таких условиях дополнительные процентные расходы также будут заложены в стоимость жилья.

Павел Сигал, первый вице-президент Опоры России

Вкладывать деньги в жилье с последующей сдачей квартиры в аренду сейчас невыгодно. Дело в том, что на рынке переизбыток предложения, и доходность будет меньше 7% годовых, и только в том случае, если не будет внешних потрясений и цена на нефть будет держаться на нынешних уровнях.

Выгоднее инвестировать деньги в облигации или положить на депозит, хотя вклады не намного доходнее недвижимости. Конечно, покупать квартиру на начальной стадии выгодно, но надо понимать, что придется вкладываться в ремонт, и 2-3 года ждать, пока дом сдадут, то есть все это время деньги работать не будут. Золотое время для инвестиций в недвижимость, когда она росла в геометрической прогрессии, прошло. Вложения в недвижимость, таким образом, подходят для консервативных инвесторов, которые не гонятся за доходностью.

Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари»

Состояние рынка жилья в 2017 году напрямую будет зависеть от состояния экономики России и отечественной банковской системы. Львиная доля новостроек возводится на заемный капитал. Текущие ставки не по карману девелопменту за счет высокий оценки банком рисков, и чтобы компенсировать эти затраты, излишнее финансовое бремя ложится на конечного покупателя жилья. Сегодняшние цены за квадратный метр в крупных городах начали расти, для приобретения это хорошее время, поскольку в первом-втором квартале 2017 года не исключено повышение стоимости жилья.

Потребитель все так же с подозрением относится к предложениям покупки еще не построенного и не сданного жилья, поэтому основной спрос приходится или на готовую новостройку, или на вторичный рынок. В сегменте вторичного жилья цены начали расти с середины осени 2016 года, но темпы увеличения стоимости квадратного метра пока сдержанные. Ажиотажа ни в предложениях, ни в ценах нет: сектор жилья смотрится довольно устойчиво и нейтрально.

Учитывая, что ЦБ РФ вряд ли понизит ключевую ставку раньше марта-апреля 2017 года, не стоит ждать сокращения ставок по ипотечным продуктам в первом квартале. Это означает, что всплеск спроса на ипотеку и, соответственно, интереса к покупке жилья может прийтись на апрель-май будущего года. Естественно, при условии снижения ставки.

Рынок недвижимости выступает тем сегментом экономики, который особенно остро реагирует на кризисные процессы. Негативная динамика стоимости нефти, нестабильность курса рубля, замедление экономического роста способствует падению цен на жилье. Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году: следует инвесторам вкладывать свои деньги в дома и квартиры сейчас или подождать лучших времен? Ответы на этот вопрос дают авторитетные эксперты.

Какие факторы влияют на российский рынок недвижимости?

Экономика России продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости также сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная:

• Активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации;
• Уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков.

Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:

• Пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам.
• Снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке.
• Падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки.
• Усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, эксперты считают, что именно 2019 и 2020 годы станут самыми сложными для рынка недвижимости России. Согласно данным социологических опросов, даже в текущем 2019 году каждый 10-й россиянин отложил приобретение жилья на несколько лет, а каждый 6-й решил перенести это мероприятие и вовсе на неопределенную перспективу. Следовательно, в 2019-2020 гг. будет иметь место существенное сокращение спроса.

Восстановление произойдет только в 2019-2020 гг. под влиянием падения ставок по ипотеке, реализации программ государственной поддержки в секторе недвижимости и помощи региональных властей.

Что говорят эксперты?

Сокращение объема спроса на рынке объектов недвижимости РФ в 2019 году спровоцирует и дальнейшее снижение цен домов и квартир. Такой прогноз дают все без исключения эксперты.

Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник

В 2019 году вероятность углубления стагнации рынка жилых и нежилых объектов чрезвычайно высока. Восстановление рынка начнется только в 2020 году. В итоге российским риелторам следует готовиться к активному понижению стоимости объектов. Ситуация осложнится тем, что застройщики уменьшат предложения недвижимости в ответ на падение цен. В то же время именно следующий год можно считать временем наиболее благоприятным для инвестирования, которую позже однозначно можно будет продать дороже.

Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменюк

Цены на недвижимость в 2019 году упадут еще больше. Минимальное снижение составит 5-7%. Однако о том, насколько реально снизить стоимость рынок, можно будет судить только в конце года. В первую очередь падение коснется старого жилья (60-80 гг. постройки) на окраинах, обладающего невысокой ликвидностью.

Президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов

Если 2016 год был комфортным для покупателей недвижимых объектов, поскольку рынок представил им значительное число вариантов, предоставляя возможность торговаться и ждать, то в 2019 году ситуация будет иной: наряду с существенным понижением стоимости произойдет сокращение предложения примерно на 40%.

Исполнительный директор Гильдии строителей Урала

В новостройках в 2019 году цены на недвижимость будут снижаться, что приведет к «заморозке» первичного рынка недвижимости. Застройщики не захотят работать в убыток и оттого сократят предложение.

Таким образом, прогнозы большинства аналитиков пророчат российскому рынку недвижимости в 2019 году дальнейшее снижение цен. Однако, существуют и мнения, согласно которым сегмент купли-продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2019 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф. Однако точная картина стоимости, спроса и предложения домов и квартир в России будет ясна только в конце текущего года.

Рынок недвижимости играет по своим правилам . Кто лучше их поймет и выучит, тот и получит преимущество

До сих пор априори считалось, что рынок недвижимости самым непосредственным образом зависит от макроэкономической ситуации. Но, как замечают эксперты, в последнее время он все больше живет своей жизнью, развивается на основе собственных закономерностей. На первый взгляд, это кажется весьма странным, однако у этого обстоятельства есть свои объяснения.

Ситуация на рынке недвижимости - все плохое уже случилось

Такая ситуация характерна для последних полутора лет, рынок недвижимости все меньше внимания обращает на то, что творится в целом в экономике. По мнению руководителя Аналитического центра IRN. RU Олега Репченко , происходит переход к новой реальности. По сути дела возникла новая модель строительного бизнеса.

Она основана на существующей в экономике квазистабильности. Все плохое, что могло случиться, уже случилось. Если в начале кризиса рынок недвижимости гудел, как потревоженный улей, то теперь он успокоился и продолжает строить. Причем, чем ниже цены, тем больше предложения. Чем-то это напоминает рынок нефти, где никто не желает снижать объемы добычи, боясь потерять ниши сбыта. Вот производители и не могут договориться между собой.

Больше за те же деньги

Именно этот фактор во многом обуславливает то обстоятельство, что застройщики стараются не снижать объемы ввода, так как понимают: освободившееся пространство сразу же займут другие. Поэтому сегодня на рынке действует принцип: «Больше за те же деньги». Это достигается путем предоставления скидок, снижения процентной ставки по ипотеке. Делается все возможное, а подчас и невозможное, дабы не сокращать предложение. В итоге на настоящий момент в Москве и в Подмосковье оно достигло исторического максимума в 7,5 млн кв. м.

Застройщиков не останавливает даже то, что если раньше из вводимых в Москве 3 млн кв. м продавалось все, то теперь — только половина. Чтобы как-то существовать в таких условиях, компании затягивают сроки строительства, увеличивают объемы недостроя. Сейчас 25 % всех непроданных квартир находятся в новостройках, еще не так давно их число не превышало 2 %. Таким образом, происходит быстрое затоваривание рынка даже при снижении продаж. Эти два показателя все больше расходятся друг с другом. Сближение между ними начнется тогда, когда покупать по снижающимся ценам начнут больше, а строить — меньше.

Как прогнозирует Олег Репченко, если объем предложений будет серьезно сокращаться, то цены достаточно быстро стабилизируются. Если нет, то они будут сползать вниз в течение как минимум двух лет по 10 %. И пока второй вариант выглядит более реалистичным.

[

В этом направлении станет действовать и заявленная правительством Москвы реновация. С одной стороны, будет построено дополнительное количество жилья, а с другой — сократится рыночный спрос со стороны тех, кто попадет в эту программу.

Это требует от коммерческих застройщиков соответствующей реакции. Им нужно распродавать свои запасы как можно скорее. Если сделать это не удастся, то на рынок выйдет более дешевое жилье, построенное по программе реновации. Оно еще больше снизит цены, и компаниям придется реализовать свою еще дешевле. Но с распродажей многие могут пролететь, так как есть опасность, что спрос в ближайшее время может сократиться. Наши люди мыслят и действуют вполне прагматично, поэтому они и решат: зачем покупать сейчас, если через некоторое время реновация обрушит цены. Лучше уж подождать.

Отмечается и другая тенденция: количество квартир становится все больше, а объемы введенных квадратных метров — меньше на 30-35%. Поэтому сегодня нужно предлагать квартир значительно больше, чтобы заработать на них столько же, сколько пару лет назад.

Синдром разочарованного инвестора

Минувшие четверть века рынок недвижимости Москвы носил элитный характер. Он был рассчитан на богатых покупателей, в лучшем случае на состоятельных. Этот контингент за прошедший период накупил недвижимости и себе, и детям, и даже внукам. И сегодня богачам она особенно не нужна, у них ее с избытком. Многие не знают, что делать с этим богатством, оно стало неликвидным. Эта недвижимость также давит на рынок, еще больше увеличивает на нем предложение.

В столице все сильней распространяется новый недуг — синдром разочарованного инвестора — продавца недвижимости. Когда-то люди скупали квартиры и дома в надежде их продать в нужный момент. Сейчас для многих он наступил, а товар покупателя не находит. За полгода может не быть ни одного предложения. Мы являемся свидетелями «тюльпановой» лихорадки, только уже не в Голландии, а в Москве.

По-прежнему многие живут с надеждой, что положение поправится, цены повысятся, а спрос возрастет. Увы, аналитики сходятся во мнении, что этого не случится, пузырь на рынке столичной недвижимости вновь не надуется.

Кто-то теряет, кто-то находит

Но в нынешней ситуации есть и те, кто окажется в выигрыше. Прежде всего, люди со средними доходами. Они смогут приобретать жилье в районах, куда раньше с этими целями даже и не совались.

В этих условиях преимущество получат те девелоперы и застройщики, которые сумеют предложить новую модель на рынке недвижимости, сумеют проявить максимальную гибкость. Те строители, которые упорно не желали снижать цены, которые считали: лучше обанкротиться, чем продавать дешевле, с рынка ушли или стоят в очередь на уход. В основе нового подхода — гораздо более реалистическое соотношение цены и качества, чего почти не было на протяжении многих лет. Качество часто было плохое, а цена огромная.

Но времена изменились, пора измениться и людям.

Владимир ГУРВИЧ

Сколько сделок с жильем совершается в Москве, объем предложения новостроек, ставки по ипотеке и другие итоги уходящего года

В 2017 году на рынке московского жилья был установлен ряд рекордов по числу сделок и объему предложения новостроек, ставки по ипотеке также достигли исторического минимума. Пожалуй, главной темой уходящего года стала масштабная программа сноса хрущевок.

В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично больших скидок до рекордного числа сделок с новостройками.

47 518 квартир куплено в новостройках

За 11 месяцев 2017 года в Москве 47 518 договоров долевого участия (ДДУ — сделок в новостройках), что уже на 54% больше, чем за весь 2016-й, и в два раза больше, чем в докризисном 2014-м. В ноябре Росреестр зафиксировал самое большое число реализованных квартир за всю историю столичного рынка новостроек — 5597.

Более 1 млн ипотечных кредитов

По итогам 2017 года в России рекордного количества ипотечных кредитов — более 1 млн на сумму 1,9-2 трлн руб. В 2014 году исторический рекорд по объемам выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб. Также ставки по ипотеке достигли исторического минимума и на конец года составляют по новостройкам 9,8%, на вторичном рынке — 10,02%. В Москве в ноябре количество покупок жилья с привлечением ипотечного кредита 6012 — наибольшее за всю историю наблюдений. С начала 2017 года Росреестр зарегистрировал 47 441 сделку с привлечением ипотеки, что на 23% больше, чем за весь прошлый год.

2,85 млн кв. м новостроек

В Старой Москве на первичном рынке реализуется 2,85 млн кв. м жилья. Совокупный объем предложения новостроек в старых границах столицы впервые в истории рынка недвижимости их объем в Московской области (в зоне до 30 км от МКАД), где продается 2,77 млн кв. м. Чуть более двух лет назад (по итогам первого полугодия 2015 года) в Московской области, по данным риелторов, предложение более чем в два раза превышало столичные объемы: 3,82 млн кв. м против 1,26 млн кв. м соответственно.

20-летнего максимума достигла доля квартир в свободной продаже

В Москве впервые за всю историю рынка жилой недвижимости доля квартир в свободной продаже долю альтернативных объектов — 51,1% против 48,9% соответственно. Для сравнения: три года назад соотношение составляло 27,3% и 72,7% соответственно. Рост качественного предложения в новостройках в последние три года спровоцировал отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Кроме того, собственники «вторички», планирующие улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке, продают имеющуюся жилплощадь и не нуждаются в альтернативе на вторичном рынке.

88% квартир продано со скидкой

Максимума доля сделок с дисконтом на вторичном рынке Москвы в уходящем году в июне и июле (88%). Средние размеры скидки по этим сделкам составляли около 8-10%. В первую очередь ее размер зависит от того, какой была первоначальная цена реализуемого объекта, и иногда достигает и 20-30%. На первичном рынке в большинстве новостроек в течение года покупателям также предоставлялись различные акции, которые достигли пика к Новому году. В подавляющем большинстве проектов новогодние скидки не превышают 10%, а максимальные достигают отметки в 33%. Меньше 10% новогодние скидки встречаются довольно редко.

₽178 тыс. за 1 кв. м стоит вторичное жилье

Средняя рублевая цена, по которой собственники выставляют квартиры на продажу на вторичном рынке Москвы, на конец 2017 года наименьшей с ноября 2013-го: 178,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена продажи, которая фигурирует в реальных сделках, снизилась с января на 8% и вовсе вернулась на уровень 2011 года.

5171 дом снесут в рамках реновации

1 июля президент Владимир Путин закон о массовом сносе многоэтажных домов в Москве. Согласно документу, под реновацию подпадают дома не выше девяти этажей, построенные с 1957 по 1968 год. В окончательный список вошел 5171 дом, где живут свыше 1 млн москвичей. Первые переселения по программе реновации начнутся в феврале 2018 года. По данным столичных властей, в Москве на стадии проектирования и строительства сегодня находится 236 площадок с объемом строительства около 3,5 млн кв. м. Реновация всех пятиэтажек продлится 15 лет и бюджету столицы в 3-3,5 трлн руб.

$3 млрд инвестировано в коммерческую недвижимость

Объем инвестиционных сделок с офисами, торговыми центрами и складами в Московском регионе за последний год вдвое — с $1,5 млрд до $3 млрд. До конца года этот объем может еще немного увеличиться за счет сделок, которые пока не закрыты. Около половины всех сделок заключено с участием иностранных инвесторов. Чаще всего инвесторы вкладывали деньги в покупку объектов ретейла в Москве — доля столичного региона в общем объеме инвестиций составляет сегодня 84%. Всего в текущем году в Москве введено 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости против 4 млн кв. м — пиковых показателей в 2014-м. При этом впервые в 2017 году в Москве введено меньше офисов, торговых центров и складов, чем в других городах России.

₽120 тыс. за 1 кв. м будет стоить жилье к 2020 г.

Цены на жилье в Москве продолжат падение до 2024 года. К 2020-му стоимость квартир в столице снизится на 20-30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. Такой прогноз руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Цены должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м. По его прогнозу, новый рост стоимости может начаться ближе к 2024 году или после него.

Ведущие аналитики рынка недвижимости полагают, что рынок уже нашел дно и в будущем году начнется его выздоровление

Опросил Павел Яклашкин

Вероятнее всего, в 2017 году спрос сохранится на уровне 2016 года, возможно, мы заметим увеличение на 10-15% при условии наличия благоприятной экономической и политической ситуации в стране.

Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова:

Полагаю, что 2017 год будет похож на уходящий по ценовой динамике: рост стоимости новостроек сдержит острая конкуренция на рынке из-за большого объема предложения. Однако в отличие от текущего года он охарактеризуется более позитивными тенденциями в экономике, так как многие аналитики ожидают увеличения ВВП. Не исключаю, что это подтолкнет к покупкам обеспеченных клиентов, которые сейчас занимают выжидательную позицию.

Кроме того, возможно дальнейшее снижение ставок по ипотеке. В частности, Сбербанк уже анонсировал акцию со сниженными на 0,5% ставками, которая будет действовать в январе. Таким образом, минимальная ставка по ипотечному кредиту от Сбербанка в следующем году опустится даже ниже субсидированной (11,5%). Полагаю, что примеру Сбербанка последуют и другие системообразующие банки. На рынке ипотеки растет конкуренция между кредиторами, которая даже без господдержки подтолкнет их снижать стоимость своих кредитных предложений.