Вопреки распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на покупку недвижимого имущества любой формы, а залог собственности, перемещать которую без повреждения или разрушения невозможно, для получения платежных средств или в качестве гарантии исполнения обязательств по сделкам.

Учитывая традиционно высокую стоимость недвижимого имущества, чистота и законность сделок с ним чрезвычайно важна, так как недоработки на стадии правового регулирования отношений чреваты большим ущербом для законного владельца. В РФ регулирование залога недвижимости осуществляет Закон «Об ипотеке», действующая редакция 2019 года которого вступила в силу 05.10.2015 г, претерпев при этом шестнадцатую корректировку.

Общие положения №102-ФЗ

Ипотека, как вид гражданских отношений, предоставляет залогодержателю первоочередное, по отношению к другим кредиторам, право удовлетворить свои финансовые требования в размере понесенных расходов, за вычетом средств, положенных для уплаты в бюджет. В качестве субъекта, предоставляющего объект залога может выступать сам заемщик или стороннее лицо, при этом владение собственностью и пользование ей остается у залогодателя.

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

• получение кредита или займа;
• договорные обязательства;
• гарантия компенсации вреда.

Обеспечиваемые требования

Если текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:

1. Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
2. Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
3. Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
4. Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
5. Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

Дополнительные расходы

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

• содержание или охрану от посягательств;
• погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
• оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Все подобные траты, носящие дополнительные характер и обоснованные необязательностью залогодателя, подлежат компенсации из стоимости залога при его реализации.

Имущество для залога

Актуальным вопросом для потенциальных заемщиков является, что именно можно использовать в качестве обеспечения кредита или займа. Федеральный Закон «Об ипотеке» в ст.5 регламентирует следующие подходящие для этого объекты:

1. Участки земли , кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
2. Любая недвижимость , в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
3. Дома и квартиры , предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
4. Дачные участки , садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
5. Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
6. Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
7. Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
8. Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Необходимые права залогодателя

Чтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:

• изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
• не подлежащим обращению взысканий по закону;
• предназначенным для обязательной приватизации;
• не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Требования к договору

Являясь разновидностью гражданских взаимоотношений ипотека должна соответствовать требованиям к договорам, предъявляемым ГК РФ и №102-ФЗ «Об ипотеке».

Оформление документа

Отношения, скреплённые договором об ипотеке, должны быть предметными и включать однозначное определение объекта залога для чего указываются:

• подробное наименование;
• местонахождение;
• право, являющееся основанием собственности;
• регистрирующий орган, зафиксировавший право собственности;
• стоимость в денежном эквиваленте, на основании оценки по соглашению сторон.

Если закладывается право аренды, то реквизиты арендуемого объекта указываются, как при непосредственном залоге объекта.

Чтобы обозначить границы обязательств залогодателя, требуется подробное указание условий возврата залога, в том числе:

1. Обстоятельства возникновения, а если основанием является договор, то его реквизиты (номер, дата и место заключения).
2. Денежную сумму, а при поэтапном возврате – периодичность и размеры платежей, либо условия, позволяющие их определение по косвенным параметрам.
3. Крайний срок.

При оформлении закладной, это обстоятельство акцентируется, если только не является регистрационным действием «по умолчанию».

Регистрационные тонкости

Договор об ипотеке оформляется в единственном экземпляре документа в машинописной форме, подписывается сторонами сделки и регистрируется в Росреестре . Если необходимые данные, перечисленные выше, хотя бы частично отсутствуют, то договор не подлежит регистрации, которая является обязательной, так как в противном случае сделка признается ничтожной. Дата заключения взаимоотношений залога отсчитывается не с момента подписания договора сторонами, а с момента его регистрации.

Если условия ипотеки включаются в договор кредита или займа, то на него распространяются аналогичные требования к регистрации.

Закладная, являясь ценной бумагой, удостоверяющей ипотеку, при её оформлении передается в регистрационную палату вместе с договором, который может прекратить свое действие после регистрационной процедуры, если соответствующие условия оговорены заранее.

Стороны могут произвести нотариальное удостоверение ипотечной сделки, получив на руки заверенные копии, которые и предоставляются в Росреестр для выполнения регистрационных процедур. Специфика в том, что если одна из сторон не предоставит свой экземпляр, то возможность внесудебного обращения взыскания, даже если она предусмотрена договором, аннулируется .

Регистрируется ограничение возможности залогодателя распоряжаться собственностью до исполнения обязательств, а право залога регистрации не требует.

Если при заключении договора ипотеки залогодатель был осведомлен о наличии претензий на имущество со стороны третьих лиц, но не уведомил залогодержателя об этом в письменной форме, то последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств или изменения условий отношений по ипотеке.

Процедура регистрации

Ипотека, являясь сделкой с недвижимостью, заключающейся в возникновении обременения прав собственности, подлежит обязательной регистрации в государственном реестре по месту размещения объекта залога.

Порядок действий

Основанием для регистрационных действий в отношении договора об ипотеке является предоставление заявления, подписанного сторонами сделки, либо от нотариуса, если он осуществил удостоверение соответствующего документа. Ипотека в силу закона, то есть вытекающая из соответствующего договора, регистрируется на основании заявления хотя бы одного из субъектов отношений – залогодателя, залогодержателя или нотариуса , при этом оплата госпошлины не требуется.

Сведения о залогодержателе регистрирующий орган берет из предоставленного договора ипотеки и не вправе требовать у него дополнительные сведения или документы.

Залогодержателем при оформлении залога жилья, приобретаемого по ипотеке для военнослужащих, считается федеральный орган исполнительной власти, координирующий работу накопительно – ипотечной системы.

Для заверения прав залогодержателя в регистрационную палату, наряду с договором и заявлением, передается закладная, а также документы, указанные в качестве приложений . Чтобы оформить уступку прав на залог потребуется предоставить для регистрации соответствующий договор и подтвердить оплату пошлины. Внесение в реестр сведений о новом держателе залога осуществляется на основании его заявления и оплаты соответствующего сбора.

Даты и сроки

Интервал времени, отводимый Росреестру для регистрационных действий, определяется типом объекта залога, а именно:

• земельные наделы, здания, сооружения и нежилые помещения – 15 дней ;
• жилая недвижимость – 5 дней ;
• прочие объекты – 1 месяц .

Способом сократить сроки регистрации является нотариальное заверение договора ипотеки или подразумевающего отношения залога, так как в этом случае срок регистрации минимален и составляет 5 рабочих дней.

Дата регистрации ипотеки отличается от даты подачи документов или их возврата участникам отношений залога имущества и определяется очередностью поступления документации по датам принятия в работу.

Условия для отказа

Регистрационный орган вправе отказаться вносить необходимые данные в реестр сделок с недвижимым имуществом, если имеются основания согласно ст.20 №122-ФЗ в ред. от 29.12.15 г. Если выявлена объективная причина для отказа, то соответствующее уведомление должно быть направлено заявителям в течение регламентированного срока, отведенного на регистрацию.

Желания одной из сторон для приостановки или отмены сделки с недвижимостью, в том числе её залога, недостаточно, требуется участие обоих субъектов.

При выявлении недочетов, недостаточных для отказа, или возникновении судебного спора на имущество, регистрация может быть приостановлена на срок не более 1 месяца, до устранения замечаний или вынесения решения по иску.

Запись о регистрации залога

В реестр должна быть внесена запись, включающая в себя:

• сведения о первом держателе залога;
• данные предмета ипотеки;
• денежный размер обеспеченного залогом обязательства;
• отметку об оформлении закладной.

Отметки о прохождении регистрации, содержащие полное наименование регистрирующего органа, дату, место регистрации залога и номер, согласно записи в реестре, сотрудники Росреестра проставляют на договорах, закладной и свидетельстве о регистрации права собственности.

Внесение корректировок

Чтобы изменить содержание записи о государственной регистрации, требуется обоюдное согласие сторон сделки с недвижимостью, оформленное соглашением, при условии, что корректировка не навредит третьей стороне. Если при оформлении сделки была оформлена закладная, то внесение изменений не допускается.

Снятие обременений

Погашение регистрационной записи осуществляется в течение трех рабочих дней, а основанием для этого может быть:

• заявление залогодержателя и закладная , с простановкой отметки об исполнении обязательств залогодателем;
• решение мирового органа правосудия , прекращающего действие ипотеки;
• заявление органа исполнительной власти федерального уровня, регулирующего функционирование накопительно – ипотечной системы, при военной ипотеке.

Для выдачи свидетельства о регистрации прав без отметки о наличии обременений, необходимо дополнительно предоставить документ с соответствующей записью, иные бумаги для регистрационных действий не требуются. В итоге, запись в реестре погашается, а залогодатель получает свидетельство без обременений и закладную (если потребует) с отметкой о выполнении обязательств, заверенной подписью и печатью залогодержателя.

Все перечисленные моменты, регулирующие гражданские взаимоотношения сторон при залоге недвижимого имущества, имели место быть тексте №102-ФЗ и до последней его корректировки, а новый закон об ипотеке, то есть в редакции от 05.10.2015 года, имеет лишь одно значимое дополнение в отношении ипотеки для военнослужащих. Новая редакция дополнила ст.25 Закона, касающуюся погашения записи в реестре об ипотеке, абзацем, декларирующим необходимость заявления от федерального органа, координирующего работы накопительно – ипотечной системы, для снятия обременения при ипотеке военнослужащих.

Ситуация на рынке недвижимости в России в 2017 году является довольно напряженной. Цены на вторичное жилье неуклонно растут, при том, что уровень жизни населения в стране остается прежним. Рост инфляции, экономический и финансовый кризис, европейские санкции – все это еще больше отразилось на обычных гражданах РФ. Купить квартиру или дом представители рабочего класса не могут даже, если будут копить на него всю жизнь. Единственным решением для россиян в таких условиях является оформление ипотеки.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Сегодня каждый знает, что это такое. Жилищные займы в 2017 году предоставляют практически все банки страны. Лидером среди них является Сбербанк. Более половины всех ипотечных кредитов принадлежит этой финансовой организации. Россияне отдают предпочтение Сбербанку не только из-за широкого выбора кредитных программ и лояльных процентных ставок. Главным преимуществом банка является то, что все сделки проводятся юридически обоснованно и безопасно, под строгим контролем специалистов, которые до мелочей знают федеральный закон об ипотеке.

Проект вступил в силу в 1998 году. Однако в апреле 2017 года в Госдуме была принята действующая редакция закона. Все изменения были введены с целью адаптации системы к современным условиям и требованиям. В силу проект вступил с июля текущего года. Помочь разобраться с особенностями и тонкостями ФЗ может только опытный юрист.

Квалифицированный специалист ответит на любые вопросы, а также разъяснит права и обязанности граждан, их риски и перспективы при оформлении ипотеки.

Сегодня популярностью пользуются онлайн консультации юристов. Дистанционные рекомендации существенно экономят время и силы соискателей, а также гарантируют оперативность решения поставленных задач.

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Законопроект об ипотеке с новой редакцией, вступившей в силу в июле, – не единственный документ, который регулирует правоотношения в данной сфере. Наряду с ним при оформлении договора ипотеки специалисты опираются на Гражданский кодекс РФ. Сегодня выделяют два вида ипотечного кредитования – по закону и по договору. Независимо от того, какой вариант будет применен в конкретном случае, в содержание договора должны быть указаны:

• Предмет жилищного кредита. В его роли может выступать любая недвижимость – квартира, дома, земельный участок, объект строительства и т.д. Важно, чтобы в документе, вступившем в силу, было представлено его местонахождение и подробное описание. В качестве предмета ипотеки в 2017 году может выступать арендуемая собственность, но обязательно со сроком пользования.
• Его оценочная стоимость. Она необходима для проведения сравнения и анализа суммы при залоге и стоимостью приобретаемого объекта. Оценку, обычно, проводят независимые эксперты. Фундаментом для проведения работ выступает кадастровая и рыночная стоимость жилья с аналогичными параметрами.
• Обязательства по выплате. В этом пункте договора, согласно редакции закона, вступившего в силу в июле 2017 года, должна быть указана общая сумма займа, а также сроки выплаты кредита. Ипотека всегда предоставляется на большой период времени от 5 до 30 лет. Обязательства должны содержать подробный график ежемесячных отчислений, а также возможность досрочного погашения долга.

Банк и физическое лицо, оформляющее кредит, могут договориться и внести в документ дополнительные пункты и условия. Так, сегодня практически невозможно встретить ипотеку без обязательного страхования недвижимости и жизни заемщика.

Страхование увеличивает сумму кредита, но исключает все возможные риски. Также обязательным условием всегда является внесение первичного платежа.

Сумма аванса может варьироваться, в зависимости от программы банка, но чаще всего размер взноса составляет 20% от общей стоимости объекта.

Значение и функции закладной при оформлении ипотеки

Редакция закона, вступившая в силу в июле текущего года, предусматривает, что залогодержатель, т.е. банк, имеет право гарантировать свою безопасность и снизить риски финансовых потерь, истребовав закладную. По сути, этот документ является ценной именной бумагой, которая используется при залоге недвижимости. В качестве залога может выступать квартира или дом, который приобретается по ипотеке или объект, которым заемщик уже владеет. Важно, чтобы цена собственности соответствовала размеру кредитного займа.

После оформления залога закладная будет храниться в банке до окончания срока действия ипотечного договора. В случае, если заемщик будет недобросовестно выполнять свои платежные обязательства, банк будет вправе реализовать закладную в свою пользу.

Важно, чтобы документ был грамотно составлен и имел юридическую обоснованность, т.к. в противном случае он будет признан ничтожным.

Основными пунктами документа при залоге недвижимости являются:

• персональные данные залогодателя;
• личные сведения залогодержателя;
• название, номер и содержание договора ипотеки;
• сумма займа, размер и сроки выплат;
• сведения о регистрации ипотеки в Росреестре;
• дата составления закладной и подписи сторон.

Изменения закона, вступившего в силу в 2017 году, устанавливают, что все изменения в документ должны быть строго зафиксированы. Все расходы по устранению ошибок и неточностей в документе несет тот, кто составлял документ при залоге. К основному договору необходимо будет приложить различные бумаги, справки и выписки.

Когда долг ипотеки полностью погашен, документ о залоге передается в регистрационные органы, где ставится отметка об аннулировании действия бумаги.

Как и любая сделка с недвижимостью, ипотека, для того чтобы вступить в силу, должна пройти регистрацию в ЕГРП. Обращаться в отдел регистрации прав по правилам 2017 года нужно согласно месту расположения объекта, на который оформляется займ. Организация процесса регистрации проводится по обоюдному заявлению заемщика и залогодателя. ЕГРП самостоятельно проведет проверку документов сторон сделки, а также отправит запрос в лицензирующие органы, чтобы удостовериться в том, что банк имеет право на предоставление ипотеки в 2017 году. Срок проверки данных варьируется в пределах 15-30 дней, затем свидетельство о регистрации должно вступить в силу и быть выдано участникам сделки.

Стоит отметить, что реестр прав может отказать в регистрации ипотечного договора или приостановить процесс.

Основаниями для такого решения выступают:

• отсутствие необходимого документа;
• несоответствие ипотечного договора или других сопровождающих бумаг российским стандартам;
• необходимость тщательной проверки документов на подлинность.

Максимальный срок задержки регистрации в 2017 году составляет один месяц. Затем государственная структура должна или отказать в регистрации, или придать документ юридическую силу. Запись в ЕГРП о регистрации ипотечной сделки должна строго соответствовать установленным законом нормам, а также содержать сведения о заемщике и кредиторе, предмете ипотеки, ее сумме и сроках выплаты. Одна из сторон сделки должна оплатить государственную пошлину за регистрацию. В случае выплаты кредитных обязательств нужно обратиться в ЕГРП и аннулировать запись о регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки в ЕГРП следует предоставить и закладную, которая также подлежит оформлению в этой госструктуре.

(залоге недвижимости)

последняя редакция от 05.10.2015

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление государственной регистрации ипотеки

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Глава VII. Последующая ипотека

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав на закладную

Статья 49. Залог закладной

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования

Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество

(Извлечение)

Статья 5

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 40, 42; 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 50, ст. 6237) следующие изменения:

1) статью 23 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

"3. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.";

2) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:

"Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.";

3) пункт 2 статьи 40 изложить в следующей редакции:

"2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.";

4) в статье 50:

а) в абзаце первом пункта 1 слова "в статье 3" заменить словами "в статьях 3 и 4";

б) пункт 2 признать утратившим силу;

в) пункт 4 изложить в следующей редакции:

"4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.";

г) дополнить пунктом 5 следующего содержания:

"5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), определяются указанным Федеральным законом.";

5) пункт 1 статьи 54 изложить в следующей редакции:

"1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.";

6) дополнить статьей 54.1 следующего содержания:

"Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

3. При обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) обращение взыскания на заложенное имущество не осуществляется при наличии одновременно следующих условий:

на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев на момент проведения торгов.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после устранения указанных обстоятельств.

4. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.";

7) в статье 55:

а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:

"1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.";

б) в пункте 2:

подпункт 1 изложить в следующей редакции:

"1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;";

дополнить подпунктом 5 следующего содержания:

"5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;";

дополнить подпунктом 6 следующего содержания:

"6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.";

в) в подпункте 1 пункта 4 слова "и стоимость этого имущества" заменить словами "начальную продажную цену или порядок ее определения";

г) дополнить пунктом 6 следующего содержания:

"6. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.";

8) главу IX дополнить статьей 55.1 следующего содержания:

"Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.";

9) в статье 57:

а) наименование изложить в следующей редакции:

"Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства ";

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.";

10) пункт 5 статьи 58 дополнить абзацем следующего содержания:

"Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.";

11) статью 59 изложить в следующей редакции:

"Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

2. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

4. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

5. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодателя;

2) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодержателя;

3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях, если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

5) время и место проведения торгов;

6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора торгов.

1) название, место нахождения, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной продажной цены заложенного имущества;

3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов;

4) время и место проведения торгов;

5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора торгов и его платежные реквизиты.

7. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

8. С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

9. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

10. Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

11. Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

12. К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

13. Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

14. В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.";

12) часть первую статьи 61 изложить в следующей редакции:

"Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.".

Президент Российской ФедерацииД. Медведев

Москва, Кремль

Закон об ипотечном кредитовании (ФЗ 102) регламентирует правила и нормы ипотечного кредитования. Данным постановлением руководствуются банки, а клиенты могут найти ответы на многие интересующие их вопросы.

Разумеется, закон периодически редактируется и дополняется поправками. Часть изменений ещё находится в разработке, но о них можно прочитать уже сейчас в данной статье. Сегодня мы расскажем вам об основных моментах, которые предусматривает закон об ипотеке - действующая редакция 2016 года.

Постараемся максимально упростить подачу информации, так как прочтение ФЗ в чистом выражении уже на второй странице вызывает сонливость.

Обзор ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)

Мы привыкли воспринимать термин «ипотека», как вид банковского кредита. Это так, но согласно ФЗ 102 ипотекой считается не кредит, а сам залог недвижимости.

Принимая в учет тот факт, что – удовольствие недешевое, покупателям и продавцам важно, чтобы сделка совершалась по закону. Государство в свою очередь, старается максимально подправить нормы для безопасности этой процедуры. Последняя редакция закона вышла 5 октября 2015 года, после чего в неё внесли более 16 изменений.

Закон об ипотеке 2017: изменения

Процентной ставки изменения коснулись, в частности для программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентные нормы устанавливаются исходя из текущей ключевой ставки и особенностей рынка. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке с господдержкой – 11,4% годовых.

Разрабатывается поправка о запрете досрочного погашения по инициативе заёмщика. Однако, власти стоят на стороне заёмщиков и считают целесообразным оставить клиентам банков право .

Также, был ограничиен размер штрафных санкций и неустойки для должников: она не сможет превысить (ранее максимум составлял 20% годовых).

Изменены предельные ставки по кредитам:

• На кредитки с лимитом до 30 000 руб. – не выше 37,2%;
• На кредитки с лимитом более 300 000 руб. – 39,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года до 30 000 – 42,6%;
• Целевые кредиты сроком более 1 года свыше 100 000 – 33,5%.

Новый закон об ипотеке - 2017

Общие положения

Ипотека считается разновидностью гражданских отношений. Она даёт право держателю залога (в нашем понятии - кредитору) забрать собственность для того, чтобы покрыть понесенные расходы (когда клиент отказался платить по кредиту).

Ипотекой может выступать любая недвижимость, а вот использовать собственность в роли залога можно только в 3-х случаях:

• Оформление ссуды;
• Обязательства по договору;
• Гарантия возмещения ущерба.

Иными словами, закладывать квартиру можно при оформлении кредита, индивидуальной договоренности или в качестве компенсации причиненного вреда.

Обеспечение требований или «Сколько положено держателю залога?»

Залогодержатель (ваш кредитор) может прописать конкретные суммы возмещения в договоре или довериться стандартным условиям ФЗ (по умолчанию):

• Возврату подлежит сумма, действительная на дату обращения взыскателя;
• Компенсация части процентов производится на основании условий договора;
• Подлежат выплате штрафы, пени, неустойка;
• Залогодержателю компенсируются затраты на судебные издержки;
• Также компенсируются затраты на продажу залога.

Кредитор имеет право и на возмещение дополнительных расходов, произошедших из-за необязательности заёмщика (если вы не платили коммуналку, налоги - эти суммы вычтут из стоимости залога). Если покидая залоговую квартиру, вы решите например, выбить окна – то деньги за охрану от посягательств тоже вычтут с вас.

Залоговое имущество

Этот раздел регламентирует, что можно закладывать в ипотеку, а именно:

• Земельные участки;
• Недвижимость (в т.ч. производственная);
• Квартиры и дома;
• Сады, дачи, приватизированные постройки на дачном участке;
• Гаражи;
• Транспорт;
• Недострой;
• Право аренды;
• Долевое право в строительстве.

Впрочем, если вам интересен закон именно с банковской стороны (ст. 77 закона об ипотеке), то гаражи и права смело исключайте из списка. Банки кредитуют только под дома, квартиры и землю, в редких случаях – дачи.

Права залогодателя (тот, кто предоставляет залог)

Основное правило этого раздела гласит, что собственность, передаваемая в качестве залога, должна быть приватизирована, не подлежать взысканию другими залогодержателями, не являться объектом культурного наследия. Вобщем, взять особняк времен Петра в ипотеку не удастся.

Требования к договору

Здесь прописаны основные моменты, которые обязательно должны присутствовать в договоре залога: местонахождение, название, цену, основание права и орган, предоставивший это право (но новым нормам – только выписка из Росреестра). Также в договоре должны прописываться условия возврата залога.

Тонкости регистрации договора ипотеки (залога недвижимости).

Договор печатается в единственном экземпляре и регистрируется в Росреестре (обязательно). Если Росреестр не устроит содержание договора, сделка не может быть признана законной. передается в регистрационную палату.

Если при оформлении квартиры в залог вы умолчите, что на неё претендует кто то ещё – кредитор вправе потребовать досрочное возвращение кредитных средств.

Сроки регистрации

Росреестр ограничен интервалом времени, отведенным на регистрацию договоров ипотеки:

• Жилые объекты – 5 дней;
• Нежилые объекты, земля – 15 дней;
• Прочее – 1 месяц.

Ускорить Росреестр можно только до 5 дней, если вы заверите договор нотариально.

Обратите внимание, при выявлении недочетов в договоре, Росреестр имеет право отказать вам в сделке.

По итогу регистрации, будут внесены записи о первом залогодержателе, данные о предмете залога, размер кредита, запись о регистрации закладной.

Обратите внимание: корректировки в договор ипотеки могут вноситься только по решению обеих сторон! В одностороннем порядке изменить их невозможно!

Снятие обременения

Рано или поздно, с кредитом вы рассчитаетесь (очень на это надеемся) и тогда настанет очередь обратных действий.

Вам нужно будет погасить запись в регистрационном органе (уходит на это 3 дня). Для этого нужно:

• Заявление, написанное держателем залога и закладная, которая хранится у него;
• Либо: решение суда

Итогом станет чистый документ без и ваше спокойствие.